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世田谷リアルエステートからの新着情報・ブログ紹介
世田谷リアルエステートが、不動産に関する新着情報や、不動産に関するお得な情報を公開しているページです。不動産のプロであるスタッフが、プロだから知っている知識を盛り込んだブログも随時更新中なので、お時間があるときに読んでみてください。
世田谷リアルエステートでは、お客様のご事情と希望を第一に考えた提案をしていきます。不動産売却を検討している方は、ぜひ新着情報をチェックしたり、ブログの内容を参考にしてみたりしてください。
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11月09日
【心に残った言葉】親孝行とは、生き方でもできる
元教員の先生から、とても素敵な言葉をいただきました。
私は両親をすでに亡くしているので、
もう直接の親孝行をすることはできません。そんな私に、先生がこうおっしゃってくださいました。
「あなたの評判が良いことが、親孝行」
「幸せに生きることが、親孝行」その言葉を聞いたとき、胸の奥がじんわりと温かくなり、涙がこみ上げました。
まるで、心の中で両親に「大丈夫だよ」と言われたような気がしました。お天道様が見ているように、きっと両親もどこかで見ていてくれているのだと思います。
だからこそ、
正しく、誠実に、そして幸せに生きよう。
仕事も同じように。改めて、そう心に誓いました。
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11月08日
本業として、社会問題を解決する
ご紹介をいただき、東北地方の空き家の査定を行いました。
弊社で東北地方の査定は難しいので、地元の不動産会社と連携をして査定をしました。ご相談者様のお話によると、空き家になってから数年が経過しており、建物は老朽化が進み、リフォームして住むのが難しい状態のようです。
このような場合、建物を解体して更地にしてから引渡する必要が出てきます。更地にするときの課題：解体費用と土地価格のバランス
都心部では土地の価値が高いため、建物の解体費用を差し引いても売却益が見込めるケースが多いですが、地方では事情が異なります。土地の価格が低い地域では、土地代よりも解体費用のほうが高くなってしまう場合があります。
たとえば、
・土地価格：150万円
・解体費用：200万円このようなケースでは、売却しても差額の50万円が赤字となってしまいます。加えて、仲介手数料33万円もかかってきます。
地方では、こうした「売ると赤字になる」現象が現実として起こり得ます。
地方の空き家で起こりやすい現実
東北をはじめとした地方都市では、土地需要が限られている地域も多く、空き家をそのままにしておくご家族も少なくありません。しかし、放置期間が長くなるほど、建物の傷みが進み、建物が使用不可になっていきます。
売却を先送りするほど、「売るハードル」は高くなる。
これは、地方における空き家問題の典型的な構造です。倫理経営としての空き家問題への向き合い方
最近、起業家の方から「倫理経営の実践とは、本業で社会問題を解決することだ」という言葉をいただきました。まさに、空き家の問題はその一つだと思います。
空き家は全国的に社会問題となっており、中には「売ると赤字になってしまう土地建物」しまうものあり、だから空き家になってたりします。そんなときこそ、「どうしたらいいのか？」を所有者様と一緒に考えていくことが、私たち不動産業者の本来の役割ではないでしょうか。
単に売買を成立させるのではなく、お客様の想いを尊重し、最善の選択肢を一緒に見つけていく。それが、ミカタ仲介のスタンスです。
まとめ：空き家の判断は“タイミング”がすべて
空き家の売却は、「いつ・どう判断するか」で結果が大きく変わります。特に地方では、建物が使えるかどうかが大きなカギになります。建物がまだ使えるうちに動くことで、リフォームや現況販売など、選択肢の幅も広がります。
しかし、老朽化が進んでしまうと、建物が使えなくなってしまい解体せざるをえなくなると、売却の選択肢が限られてしまうこともあります。だからこそ、できるだけ早くご相談いただくことが大切です。
それが、空き家を社会資源として活かす第一歩になります。
ご相談だけでも構いません。
ご相談はおやめに
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11月02日
手付金とは？不動産売買の「約束金」と「契約解除の鍵」
不動産売買の契約時に支払われる手付金（てつけきん）ですが、
普段はあまり使わない言葉だと思います。
手付金は「契約の証」として扱われる大切なお金ですが、
実は契約解除のときのルールにも関わる重要な性質を持っています。ここでは、売主様・買主様の双方にとって知っておくべき、手付金の意味・金額・注意点をわかりやすく解説します。
手付金とは？
手付金とは、売買契約を結ぶ際に買主様が売主様へ支払うお金のことです。契約が成立した「証拠金」であり、同時に「契約の履行を約束する担保金」でもあります。🔹 手付金の主な目的
1️⃣ 契約が正式に成立した証拠
2️⃣ 契約を守る意思を示すための担保
3️⃣ 売買代金の一部として充当される金銭たとえば、売買価格が1億円で手付金が500万円の場合、
残りの9,500万円は決済（引渡し）時に支払われます。手付金の相場は？
一般的に、物件価格の5〜10％程度が相場です。
・3,000万円の物件 → 150〜300万円
・1億円の物件 → 500〜1,000万円
金額は「契約の重み」と「リスクバランス」によって設定されます。手付金と住宅ローン特約の関係
買主様が住宅ローンを利用する場合、契約書には住宅ローン特約（ローン不成立時の白紙解約特約）が付くのが一般的です。🏦 ローン特約とは？
契約後にローン本審査が通らなかった場合、
契約を白紙解除でき、手付金は全額返還されます。📌 売主様の注意点
ローン承認が出るまでは、手付金を使わずに保管しておくのが安全です。ローン不成立で解約となった場合、受領済みの手付金をそのまま返金しなければなりません。手付解除とは？（自由にやめられる期間）
手付解除とは、「契約後でも一定期間内であれば、手付金を放棄または倍返しで解除できる制度」です。
買主様
支払済みの手付金を放棄して契約を解除できる
手付金500万円 → 放棄して解除
売主様
受け取った手付金を倍返しして契約を解除できる
付金500万円 → 1,000万円返還で解除この「手付解除」ができるのは、契約書で定めた解除期限までです。
期限を過ぎた後に一方的にやめると「違約」となります。手付解除期日を過ぎると違約扱いに
手付解除期間が過ぎてから「やっぱり売りたくない／買いたくない」となると、契約違反（違約）として扱われます。違約時のペナルティ（違約金）は、売買代金の10〜20％が目安（契約条項により異なります）。つまり、1億円の契約であれば違約金は1,000〜2,000万円にもなる可能性があります。
手付金の実務的な注意点
✅ ローン特約の承認結果が出るまで手付金は使わない
✅ 手付解除期日はカレンダーに明確に記入
✅ 契約後の「やっぱりやめたい」は違約になる場合がある
✅ 契約書の解除条項を必ず確認し、不明点は担当者に質問まとめ：手付金は「信頼の証」と「契約の鍵」
手付金は、単なる前金ではなく、契約の信頼を示し、万が一の際の解除ルールを決める重要な要素です。売買契約は人生の大きな決断です。焦らず、手付金の意味と解除条件を理解してからサインをすることが、トラブルを防ぐ一番のポイントです。
不動産の契約は、金額だけでなく“信頼”で成り立っています。手付金の扱いを正しく理解することが、安心して進める第一歩です。
私たちは、売主様に寄り添いながら、最後まで責任をもってサポートします。
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10月19日
🏡【訪問査定レポート】世田谷区鎌田のマンション｜自然と利便性が調和する魅力的な住環境
📩 お問い合わせから訪問査定へ
先日、ホームページよりお問い合わせをいただき、世田谷区鎌田のマンションの訪問査定を行いました。🚉 鎌田エリアの特徴
鎌田は、東急田園都市線「二子玉川駅」からバス便でアクセスするエリア。駅からは平坦な道のりですが、多摩川のハザードマップに該当する地域でもあります。とはいえ、周辺には畑や自然が多く、ゆったりとした住環境が魅力。私自身、以前「センチュリー21 二子玉川店」に勤めていたこともあり、鎌田はとても思い入れのある、大好きなエリアです。
🏢 今回査定したマンションのポイント
今回訪問したのは1階のお部屋。水害リスクが気になるところですが、庭が道路より約1m高い位置にあり、一定の安心感があります。・目の前が開けていて陽当たり良好
・天井高があり、室内の開放感も良好
・新婚さんや小さなお子様のいるご家庭にもぴったりな2LDK💡 査定の視点と販売戦略
もちろん、どんな物件にもネックはあります。しかし、今回のマンションは魅力がそれを上回ると感じました。そのため、相場より少し高めの価格設定で売りに出しても良いと判断しました。他社様との比較検討もされるとのことでしたので、静かに選ばれるよう準備を整えていきたいと思います。
✨まとめ
世田谷区鎌田は、自然と利便性が共存するエリア。今回のマンションも、そんな鎌田の魅力を存分に感じられる物件でした。今後も、地域に根ざした視点で、皆様の不動産選びをサポートしてまいります。
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10月17日
世田谷区北烏山の土地の査定をしました。
ホームページからお問い合わせをいただき、世田谷区北烏山の土地の査定に伺いました。
まずはいつものように、現地の物件調査と、レインズでの成約事例の確認からスタートします。
成約事例をもとに相場を算出し、査定対象の土地の坪数を掛け合わせて相場価格を算出。そこから、プラスマイナスの要素（立地・形状・道路条件など）を加味して、成約想定価格を導き出しました。
訪問査定で感じたこと
今回は、訪問でのご相談も承っていたため、机上査定報告書と物件資料を用意して、ご自宅へお伺いしました。お話を伺っていくうちに、その方が私自身と似たお悩みをお持ちであることが分かりました。
私自身の体験談を交えながら、同じような思いを共有し、共感の多い時間になったと思います。
「いろんな人の意見を聞きたい」とおっしゃっていました
「いろんな人の意見を聞いてます」とおっしゃっていました。そのお気持ちはとても大切だと思います。一生に一度あるかないかの不動産売却。いろんな立場の人の意見を聞いて、ご自身で納得して判断することが何よりも大切だと思っています。
少しでも心が軽くなったり、方向性が見えたり、新しい選択肢を考えるきっかけになれたなら、それだけでも十分です。
「私でよければ、いつでもお呼びだてください。」
そうお伝えして、穏やかな時間の中でお話を終えました。
最後に
今回のように、「いろんな人の意見を聞きたい」という売主様は本当に増えています。それは、「本当にこの判断でいいのか」を、大切にされているということ。私たちは、そんな方々の“第三の意見（セカンドオピニオン）”として、誠実にお手伝いできればと思っています。
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10月12日
【よくあるご相談】買取しか、方法はないのでしょうか？
他社様と相談して「それって、本当なの？」と疑問が残った売主様が、弊社に「買取しか、方法はないのでしょうか？」というご相談をよくいただきます。
弊社では、売主様にとって最善の判断をしていただくため、仲介と買取の両方のメリット・デメリットを丁寧にご説明して、仲介と買取の両方を考えていきます。
仲介とは（相場で売る方法）
仲介とは、売主様と弊社で媒介契約を結び、そこに住むエンドユーザー（実際に住む方）を、他の不動産会社とも協力して探す方法です。他社が買主様を見つけてくれた場合、
弊社は仲介手数料を売主様からのみいただく形になります。
自社で買主を見つけた場合は、
弊社の仲介手数料は、売主様と買主（業者）の両方からいただく形になります。つまり、売主様と買主様の間を“つなぐ”のが仲介です。
売主様にとっては、相場価格で売却できる可能性が最も高い方法です。買取とは（業者にすぐ売る方法）
一方、買取も同様に媒介契約を結びますが、探す相手は「そこに住む方」ではなく、不動産買取業者です。買取業者は、購入後にリフォームや再建築、土地の分割などを行い建売住宅を新築して、再販売するのが目的です。
そのため、買取業者さんは採算が取れるように、仕入れ価格（相場の70％前後）での購入になります。
弊社の仲介手数料は、売主様と買主（業者）の両方からいただく形になります。
仲介会社の「本音」
仲介会社から見ると、
・仲介：手数料は売主様からのみ（片手）
・買取：売主様＋買主様の両方から（両手）
となるため、同じ1件でも買取の方が会社の売上が高くなるのが現実です。
なので、片手仲介になってしまう可能性のある仲介よりも、確実に両手数料になる買取にしたいのです。この構造が、不動産業界の“悪しき慣習”を生んでしまっています。
売主様から見るとどうなのか？
・仲介 → 相場価格で売れる（時間はかかるが高値）
・買取 → 早く売れるが、価格は相場の約70％
ですので、特別な事情がある場合を除けば、仲介の方が良いです。たとえば、
・すぐに現金化したい
・再建築不可や権利関係が複雑、事件事故など、一般流通が難しい物件は、買取が選ばれることもあります。大切なのは「順番」
仲介で売却をした結果、買取になるのは良いと思いますが、仲介の可能性を試さずに、いきなり買取になるのは、違うと思っています。売主様の利益を第一に考えるなら、
まずは「相場で売れる可能性」をしっかり確認した上で、
その後に買取という選択肢を検討すべきです。ミカタ仲介の考え方
弊社「ミカタ仲介」は、
売主様の利益を最優先に考える売却の“味方”です。仲介と買取の両方をきちんと説明した上で、
お客様にとって一番納得のいく選択をしていただく。それが、私たちのスタンスです。
本当はどうなの？と疑問を感じたら、ぜひセカンドオピニオンでご相談にいらしてください。不動産の「本当」をお伝えします。
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10月10日
梶が谷を歩いて思う、不動産の“本当”
私の自宅は、東急田園都市線「梶が谷」駅から徒歩10分ほどのところにあります。毎朝と夜、黒柴のじろうと一緒に近所を散歩するのが日課です。
最近は特に、新築の建売住宅が増えました。
古い家が取り壊されて、次々と新しい住宅が建っていく。
まさに「街の新陳代謝」が進んでいるなと感じます。新しい家が建つことは良いこと。でもその裏で…
もちろん、古い建物が新しくなるのは、地域にとって良いことです。
ただ一方で、その裏側には「古屋付きの土地を買取業者に売っている売主様」が多い現実もあります。一般的に、買取価格は相場の約70％。
たとえば相場が5,000万円の土地なら、3,500万円で買い取ってもらうイメージです。もし「急いで現金化したい」「相続で手間をかけたくない」といった事情があるなら、買取という選択肢は十分に価値があります。
でも、もしその売却が“仕向けられたもの”だったら？
問題は、「売主様の事情」ではなく、「仲介会社の事情」で買取に回されてしまうケースです。本来なら、エンドユーザー（実需の買主）に相場で売れる物件を、仲介会社が売上やスピードを優先して、買取業者に卸してしまうことがあるのです。
つまり、売主様は相場で買ってもらう可能性を試さずに、相場価格よりも安く売らされている可能性があるということです。
不動産売買の「本当」を知ってほしい
私はいつも思います。「売主様みんなが、不動産売買の“本当”を知って、自分にとって一番良い選択をしているなら、それでいい」と。でも、もし誰かが“知らないうちに”損をしていたら…。
それだけは、見過ごしたくない。
だから私は、ミカタ仲介として、
売主様の味方で「本当のことを伝える」ことにこだわっています。最後に
悪意ある不動産会社の都合で、売主様が安く売らされていないことを願ってやみません。不動産の売り方にも、本当の選択肢があります。
もし少しでも「これって本当に正しいのかな？」と思ったら、
セカンドオピニオンとして、ぜひ弊社にご相談ください。
不動産売買の「本当」をお伝えします。
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09月27日
ご来社いただき、ありがとうございました。
本日も、1組のお客様が弊社にご相談にお越しくださいました。
ありがたいことに、平均すると月に4〜5組ほどの方がご相談に来てくださいます。
そして、その100％が「他社で一度相談したけれど、不信感や疑問が残り、本当のところはどうなのかを確かめたい」というセカンドオピニオンでのご来社です。弊社では、不動産取引の表も裏も、正直にすべてお伝えしています。
まさに「セカンドオピニオン」は、弊社が最も得意とする分野です。人で選ばれる事務所
弊社は路面店ではなく、奥まった小さなオフィスです。だからこそ「会社やブランドで選ぶ」のではなく、「人で選ぶ」方からしかご依頼をいただけません。もちろん、店舗を構え、雇用を創出し、地域や社会にさらに貢献したい気持ちもあります。しかし、大きな組織になれば「お客様よりも会社の利益を優先せざるを得ない」場面も増えてしまうかもしれません。
私はそうではなく、人件費や固定費を極力かけずに、目の前のお客様一人ひとりに寄り添った仕事を続けたいと思っています。
売主様の利益を最優先に
私が大切にしているのは「売主様の利益を最優先すること」です。
会社員の頃には、残念ながらそれを徹底することはできませんでした。だからこそ今は、自分で独立して、お客様に自分がやりたいようにやっています。今日の他社様の提案を聞かせてもらって、「それは違う」と思いました。これからも「あなたの100％味方になる、ミカタ仲介」として、私は私の信念を貫きます。
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大越 琢弥 -
09月21日
世田谷区の売地の査定をしました。
【売主様の“味方”として、売主第一の売却を】
ホームページをご覧いただいたお客様から、お電話でのお問い合わせをいただき、今回は世田谷区の土地査定を行いました。
まずは現地を確認し、周辺相場のリサーチからスタート。田園都市線エリアは交通利便性も良く、緑も多くて暮らしやすい、人気の住宅街です。
現地は広めの道路で街並みも綺麗な、住環境良好な場所です。査定にあたっては、過去の成約事例や現在の売出物件に加え、接道状況、土地の形状、周辺環境なども丁寧に確認し、様々な要素を加味した机上査定を実施しました。
私たちは、査定額をただお伝えするのではなく、「なぜこの価格なのか？」を根拠と一緒に説明することを大切にしています。
また、売主様にとってのメリット・デメリットを率直にお伝えするのも、ミカタ仲介の一貫したスタイルです。
今回は、後日ご来社いただき、ご相談いただけることになりました。査定の準備はばっちりです。ご不安やご希望をじっくり伺いながら、売主様にとって一番良い売却方法をご提案できればと思います。
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大越 琢弥
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09月08日
売主様のための売却とは何か？ 〜“高く・早く・納得のいく売却”を目指して〜
以前、売却のご相談をいただいたお客様が、最終的に知人の不動産会社に専任媒介契約を依頼されたということがありました。
信頼できる方に任せるのは当然の判断です。
ですが、ふとした時に「レインズ（業者間の物件共有サイト）」を見てみると、物件情報は掲載されているものの、販売図面が登録されていませんでした。販売図面がない＝紹介しづらい
販売図面は、他社が買主様に紹介する際に必要不可欠な資料です。これが無いと、「こんな土地がありますよ」と、お客様に紹介するのが難しくなります。
それでも資料があれば良いので、販売図面の有無を確認したところ、
「図面はすぐ送りますね〜」との返答。しかし、数日たっても届かず…。
インターネットを調べると、「アットホーム」にしか掲載がなく、外観写真のみで、区画図や建物参考プランも見当たりません。一般の買主を探す気はあるのか？
SUUMO、HOME'S、アットホームの3大ポータルのうち、広告費が一番安いアットホームだけの掲載というのも気になる点でした。
さらに、区画図や建物の参考プランが無いとなると、一般の方が見ても、検討することができません。
これは…最初から建売業者への買取を想定しているのでは？
そんな印象を受けました。なぜ建売業者へ？業者側のメリットとは？
建売業者に売却することで、不動産会社は
① 売主様からの仲介手数料（3％＋6万円）
② 建売業者からの仲介手数料（3％＋6万円）
③ 建売業者が建てた新築の再販売時にも、また両手取引で手数料（さらに6％+12万円）…と、最大で12％+24万円の仲介手数料が得られる仕組みになっています。
これは業者側にとって大きなメリットですが、売主様のためになっているかどうかは別問題です。
私たちのスタンスは明確です
もちろん、建売業者への売却が最善なケースもあります。でもそれは「本当に他に選択肢がなかったとき」に限ります。
私たちはまず、相場価格で、他社と協力して一般のお客様を探します。協力してくれる他社と連携しながら、広く情報を届け、少しでも高く買ってくれる方を探します。
その上で、どうしても反応が無ければ、建売業者への売却も選択肢としてご提案します。
売主様の利益を最優先に。
「なるべく高く売りたい」
「今は急がないけど、損はしたくない」そう思う方は、ぜひ私たちにご相談ください。
売主様にとって一番良い形の売却をご一緒に考えさせていただきます。
そして、今回の物件は先の専任媒介契約を解約して、弊社でおまかせいただける事になりました。
【売主様にとって、一番良い条件での売却】を実現します。
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