ローンの返済で困っている loan
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競売にかけられる前に当社へご相談ください
住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、金融機関から抵当権の対象となる不動産を差し押さえられ、競売にかけられる可能性があります。そうなる前に、任意売却という方法があるので、住宅ローンでお困りの方はぜひ当社にご相談ください。
世田谷リアルエステートでは、住宅ローン問題のほかに、離婚による不動産売却にも対応しています。複雑な事情をお持ちの方も、安心して不動産を売却できるようサポートします。
こんなお悩みありませんか？
- 離婚が決まったが、まだローンが残っている
- 最近、住宅ローンの毎月の支払いがきつくなってきた
- このままローンを払い続けると生活レベルを保てない
- 予定通りにローンを返済できず、督促状が届いてしまった
- ローンの滞納が続き、競売開始の通知が届いてしまった
- 数ヶ月分のローンが未返済の状態で、不動産を差し押さえられてしまった
- ローンの返済は難しい状態だが、競売だけは避けたい
任意売却とは
通常、家を売却する際は、住宅ローンをすべて払い終わり、抵当権を抹消しなければなりません。しかし、ローンの返済が難しく、一般的な不動産売却を行っても、その売却益でローンが完済できない場合でも、債権者（多くの場合は金融機関）の了承を得ることで、その不動産を売却できます。これが任意売却です。
したがって、任意売却を行うためには、債務者（金融機関）の了承が必要不可欠なので、まずは債務者への相談を行います。そして、一定の条件のもと抵当権を解除してもらい、売却することが可能となるのです。
任意売却のメリット
任意売却は競売と違って、物件の所有者の情報が周囲に知られる心配がありません。また、債権者と相談し、売却益の配分を決めることが可能なので、交渉が成功したら引越し費用などを売却益から負担してもらえるかもしれません。
任意売却は、債権者が認める条件の範囲であれば、引き渡しのタイミングや契約条件などを買主様と相談できます。仕事や学校のスケジュールに考慮した引渡し日の設定も可能なので「突然家を失う」という事態には陥りません。
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ローンの滞納が3～6ヶ月続いたら、任意売却を考え始めるタイミング
住宅ローンの滞納が3～6ヶ月続いたタイミングで、債務者は「期日まで支払いを待ってもらう権利」を失います。これを「期限の利益の喪失」といい、この段階になると、債権者（金融機関）は一括返済を求めてくるでしょう。
一括返済に応じられない場合、債権者（金融機関）は、裁判所に対して競売の手続きを始めます。競売にかけられたくないのであれば、このタイミングで任意売却の手続きを始めなければなりません。
任意売却と競売の違いを解説
競売は、債権者（金融機関）が「この債務者はローンの支払いができない」「一括返済も難しい」と判断した段階で、抵当権の対象となっている不動産を差し押さえて、強制的に売却させることです。競売での売却価格は、通常の仲介売却や任意売却と比べて低価格での売却となる傾向があります。そして、引き渡しのタイミングは所有者の希望が反映されないので、仕事や学校の都合に関係なく、強制的に退去させられるのです。
任意売却は、仲介売却などよりも売却価格は下がりますが、競売より少しは高く売却できるでしょう。引渡しのタイミングを相談できる、という点も大きな違いです。
競売にかけられる前にご相談ください
競売では、相場価格の6～8割程度の価格でしか売却できないと言われています。しかも、そこから競売費用も差し引かれるので、ローンの返済に充てられる金額が任意売却よりも少なくなってしまいます。
競売にかけられ、落札者が現れたらもうその物件に住み続けるわけにはいきません。引越し費用も用意できないまま、強制退去という流れになってしまうでしょう。手続き中に裁判所の執行官や評価人が現況調査にやってきたり、物件情報が裁判所やインターネットで公開されたりするので、プライバシーを侵害される恐れもあります。
このように、競売になってしまったら生活がより大変になってしまう可能性があるので、そうなる前に一度、世田谷リアルエステートにご相談ください。任意売却にできるよう、全力でサポートします。
離婚時の不動産売却について
「離婚したので不動産を売却したいが、離婚相手とできるだけ連絡を取りたくない」と考える方は多いです。たしかに夫婦で暮らしていた家を売却するには、双方の同意や相談、手続きなどが必要です。子どものことや財産分与のことなど、ほかにも決めなければならないことが多く、不動産の売却まで手がまわらない、という方もいるでしょう。
世田谷リアルエステートでは、離婚時の任意売却にも対応しています。不動産の処理をするにあたり、二人の間に入って話が円滑に進むようにサポートします。また、少しでも高く売れるよう工夫することも可能です。離婚時の不動産売却にお困りの方は、当社にご相談ください。
離婚後のマイホーム、住み続ける？それとも売却？
家族の住んでいるマイホームは、ほとんどの場合で夫名義でしょう。離婚後、夫名義の家に妻子が住むことも可能なので、住み続けるのか、売るのかを迷っている方もいるかもしれません。
住み続けることの最大のメリットは「環境を変えずにすむこと」です。売却し、他所の土地に移るとなれば、子どもは転校しなければならず、友人関係も変わってしまうため、大きなストレスを与えてしまうでしょう。
ただし、夫が住宅ローンの支払いを滞納しつづけると、金融機関から家を差し押さえられ競売にかけられる可能性があります。そうなると、突然家を失うことになるので、そういった不安の種を残したくなければ、離婚時に売却して平等に財産分与することをおすすめします。
離婚時に不動産を売却する際の注意点とは
財産分与について
離婚時に分ける財産は「夫婦で築いた財産」だけです。結婚前からそれぞれが所有していた財産は、分与の対象にはならないので注意しましょう。ただし、名義がどちらかの名前であっても、結婚後の購入したものは夫婦共有の財産だとみなされます。
家や土地といった不動産は、現金などと違ってそのままの状態で半分にすることが難しいので、分け方は以下のいずれかを選ぶことになるでしょう。
- 売却してその売却益を分ける
- 夫婦のどちらかが離婚後も住み続ける
- 夫婦のどちらかが譲り受ける
- 賃貸に出して賃料収入を分ける
共同名義物件の場合
共同名義の物件を売却するためには、名義人全員の同意と署名が必要です。したがって、共同名義で家を購入したのちに、離婚した場合、家を売りたくても相手の同意と署名がなければ勝手に売却できません。また、住宅ローンを滞納すると、連帯保証人や連帯債務者としての責任を離婚後も負わなくてはならないのです。
共同名義物件は、離婚後にトラブルを招くリスクを伴っているので、離婚したタイミングで売却してしまうことをおすすめします。
ローンの残債について
住宅ローンを完済している状態であれば、いつ売却しても問題ありませんが、ローンが残っている状態で売却することにはリスクが伴います。それは、不動産を売却した金額をローンの返済に充てても支払いきれない場合です。不動産は売却され、手元に残るのは借金だけの状態です。その借金をどちらが支払うかでもめてしまい、結果的に支払いが滞ってしまう事態に陥ってしまいます。
ただでさえ、離婚という精神的負担が大きい状態で、住宅ローンの問題まで発生してしまっては心身ともに疲弊してしまうでしょう。離婚後の不動産の悩みがある方は、一度当社へご相談ください。最善策を模索し、より良い不動産取引を提案します。
不動産売却なら世田谷リアルエステートにおまかせください
離婚を機に住まいを移る方も多いでしょう。新生活を始めるにあたって、不動産を売却したいと希望するのであれば、世田谷リアルエステートにおまかせください。
離婚時の売却方法はいくつかあります。また、離婚前と離婚後のどちらに売却するのかを決めなくてはなりません。「離婚自体でもバタバタしていて、不動産売却にかける時間がない」「知らないことが多くてスムーズに売却できないかもしれない不安を感じている」など、離婚時の不動産売却に関するお悩みは、一度当社へご相談ください。お客様の力になれるよう全力でサポートします。