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世田谷リアルエステートからの新着情報・ブログ紹介
世田谷リアルエステートが、不動産に関する新着情報や、不動産に関するお得な情報を公開しているページです。不動産のプロであるスタッフが、プロだから知っている知識を盛り込んだブログも随時更新中なので、お時間があるときに読んでみてください。
世田谷リアルエステートでは、お客様のご事情と希望を第一に考えた提案をしていきます。不動産売却を検討している方は、ぜひ新着情報をチェックしたり、ブログの内容を参考にしてみたりしてください。
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10月19日
🏡【訪問査定レポート】世田谷区鎌田のマンション｜自然と利便性が調和する魅力的な住環境
📩 お問い合わせから訪問査定へ
先日、ホームページよりお問い合わせをいただき、世田谷区鎌田のマンションの訪問査定を行いました。🚉 鎌田エリアの特徴
鎌田は、東急田園都市線「二子玉川駅」からバス便でアクセスするエリア。駅からは平坦な道のりですが、多摩川のハザードマップに該当する地域でもあります。とはいえ、周辺には畑や自然が多く、ゆったりとした住環境が魅力。私自身、以前「センチュリー21 二子玉川店」に勤めていたこともあり、鎌田はとても思い入れのある、大好きなエリアです。
🏢 今回査定したマンションのポイント
今回訪問したのは1階のお部屋。水害リスクが気になるところですが、庭が道路より約1m高い位置にあり、一定の安心感があります。・目の前が開けていて陽当たり良好
・天井高があり、室内の開放感も良好
・新婚さんや小さなお子様のいるご家庭にもぴったりな2LDK💡 査定の視点と販売戦略
もちろん、どんな物件にもネックはあります。しかし、今回のマンションは魅力がそれを上回ると感じました。そのため、相場より少し高めの価格設定で売りに出しても良いと判断しました。他社様との比較検討もされるとのことでしたので、静かに選ばれるよう準備を整えていきたいと思います。
✨まとめ
世田谷区鎌田は、自然と利便性が共存するエリア。今回のマンションも、そんな鎌田の魅力を存分に感じられる物件でした。今後も、地域に根ざした視点で、皆様の不動産選びをサポートしてまいります。
ミカタ仲介 三軒茶屋本店
大越 琢弥
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10月17日
世田谷区北烏山の土地の査定をしました。
ホームページからお問い合わせをいただき、世田谷区北烏山の土地の査定に伺いました。
まずはいつものように、現地の物件調査と、レインズでの成約事例の確認からスタートします。
成約事例をもとに相場を算出し、査定対象の土地の坪数を掛け合わせて相場価格を算出。そこから、プラスマイナスの要素（立地・形状・道路条件など）を加味して、成約想定価格を導き出しました。
訪問査定で感じたこと
今回は、訪問でのご相談も承っていたため、机上査定報告書と物件資料を用意して、ご自宅へお伺いしました。お話を伺っていくうちに、その方が私自身と似たお悩みをお持ちであることが分かりました。
私自身の体験談を交えながら、同じような思いを共有し、共感の多い時間になったと思います。
「いろんな人の意見を聞きたい」とおっしゃっていました
「いろんな人の意見を聞いてます」とおっしゃっていました。そのお気持ちはとても大切だと思います。一生に一度あるかないかの不動産売却。いろんな立場の人の意見を聞いて、ご自身で納得して判断することが何よりも大切だと思っています。
少しでも心が軽くなったり、方向性が見えたり、新しい選択肢を考えるきっかけになれたなら、それだけでも十分です。
「私でよければ、いつでもお呼びだてください。」
そうお伝えして、穏やかな時間の中でお話を終えました。
最後に
今回のように、「いろんな人の意見を聞きたい」という売主様は本当に増えています。それは、「本当にこの判断でいいのか」を、大切にされているということ。私たちは、そんな方々の“第三の意見（セカンドオピニオン）”として、誠実にお手伝いできればと思っています。
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09月21日
世田谷区の売地の査定をしました。
【売主様の“味方”として、売主第一の売却を】
ホームページをご覧いただいたお客様から、お電話でのお問い合わせをいただき、今回は世田谷区の土地査定を行いました。
まずは現地を確認し、周辺相場のリサーチからスタート。田園都市線エリアは交通利便性も良く、緑も多くて暮らしやすい、人気の住宅街です。
現地は広めの道路で街並みも綺麗な、住環境良好な場所です。査定にあたっては、過去の成約事例や現在の売出物件に加え、接道状況、土地の形状、周辺環境なども丁寧に確認し、様々な要素を加味した机上査定を実施しました。
私たちは、査定額をただお伝えするのではなく、「なぜこの価格なのか？」を根拠と一緒に説明することを大切にしています。
また、売主様にとってのメリット・デメリットを率直にお伝えするのも、ミカタ仲介の一貫したスタイルです。
今回は、後日ご来社いただき、ご相談いただけることになりました。査定の準備はばっちりです。ご不安やご希望をじっくり伺いながら、売主様にとって一番良い売却方法をご提案できればと思います。
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09月06日
横浜市戸塚区のワンルームマンションの査定を行いました
今回はお付き合いのある一級建築士さんからのご紹介で、横浜市戸塚区にあるワンルームマンションの査定を行いました。
物件共有サイト（レインズ）で調べてみると、同じマンション内で今年に成約したお部屋がありましたので、非常に参考になりました。
今回ご相談いただいたお部屋は、売主様が居住中です。
このようなケースでは、査定額に影響するポイントのひとつが「リフォームの有無」です。リフォームしないと売れない？実はそんなことありません
よくある誤解の一つに、「古いマンションはリフォームしないと売れない」という話があります。でも、必ずしもそうではありません。
実際、今回の査定でも…
・リフォーム後の想定成約価格
・リフォームにかかる費用この2つを見比べて、最初は“現状のまま”で売る方針をご提案していきます。
賃貸とは違い、売買の場合は「原状回復義務」などはありません。
つまり、リフォームしてから売らなければいけない、というルールは無いのです。むしろ、リフォーム費用をかけずに、その分価格を調整する方が、買主さんにとっても選択肢が広がります。
実はよくある「両手狙い」の仕掛けとは？
築年数が古いマンションなどでは、「リフォームしないと売れませんよ」と不安を煽り、実際には買取業者に安く売らせて、両手仲介の利益を取る…そんな業界の実態もあります。私たちは、そうしたやり方は取りません。
まずは相場価格でチャレンジして、それでも反応がなければ買取という順番が、売主様にとって一番納得できる道だと考えています。
今回も、“現状販売”で相場ちょい高にチャレンジ！
今回のお部屋もワンルームではありますが、現状のまま（リフォームなし）で相場価格、もしくは相場より少し高めでの販売にチャレンジする方向でご提案しました。少しでも高く売りたい。それは私も同じ想いです。
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08月31日
世田谷区桜丘の中古マンションの机上＆訪問査定を行いました
ホームページからご相談をいただき、世田谷区桜丘の中古マンションの査定を行いました。
まずは、いつものように物件共有サイト（レインズなど）でのリサーチからスタートです。
同マンション内では、現在売出中の部屋や、直近1年以内の成約事例は見当たらず…。だいぶ前のデータには成約事例があったので、土地権利や総戸数、エレベーターの有無など、参考情報として確認しました。
また、お部屋の登記簿謄本を取らせてもらい、正確な専有面積を把握しました。そして、同じくらいの広さ・築年数・駅距離の近隣マンションの成約事例を徹底的に調査しました。
その結果、机上査定として「近似値をベースにした価格帯」をご報告しました。すると、嬉しいことに「訪問査定にも来てほしい」とのご連絡をいただきました。
実際に現地に伺うと、机上だけでは分からなかったプラス材料・マイナス材料が見えてきます。日当たり・騒音・室内の状態・共用部の雰囲気など、細かくチェックさせていただきました。
その結果、机上査定よりもマイナス100万円の成約想定価格をご提案しました。あくまで現地確認のうえでの「リアルな価格感」をお伝えしました。
今回は、他社様とも比較検討されるとのことでしたので、簡潔にご説明だけさせていただきました。
また改めてご相談いただける日が、あると良いな。
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08月01日
世田谷区若林の土地査定のご依頼をいただきました。
ホームページからお問い合わせをいただき、世田谷区若林にある土地の査定を行いました。
ご依頼者様は、諸事情により短期での売却をご希望でした。
「短期間で売ると損をするのでは？」と不安になる方もいらっしゃいますが、近隣の売出事例やタイミングによっては、購入時よりも高く売却できる可能性も十分にあります。現地調査と市場分析
まずは物件の情報をしっかりとリサーチし、現地の確認を行いました。あわせて、周辺で現在売り出されている土地の価格や条件も調査。その結果、いま売りに出ている物件よりも安い坪単価に設定することで、購入検討者の目に留まりやすくなることが分かりました。
さらに、近隣の土地はかなり高値で売り出されているため、比較した際に“割安感”が生まれ、むしろチャンスと言えます。今後の進め方
短期売却をご希望でも、「適切な価格設定」と「戦略的な見せ方」によって、早く・高く・納得のいく売却につなげることは可能です。今回も、売主様のご事情にしっかりと寄り添いながら、最善のご提案を進めてまいります。
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07月11日
世田谷区豪徳寺の土地査定のご依頼をいただきました。
ホームページからお問い合わせをいただき、世田谷区豪徳寺にある土地の査定を行いました。
今回のご依頼者様は、「売るなら、高く売りたい」というお考えをお持ちでした。
私も、少しでも高く売って差し上げたいと常々考えていますので、やる気の出るご相談です。
まずは物件をリサーチ＆現地確認へ
ご依頼者様から、いただいた情報から物件を特定し、ネット上での公開情報や過去の販売履歴を調査。Googleマップの写真でも周辺の様子を確認しましたが、
やはり現地に行ってみると、写真とはだいぶ様子が違っていました。隣地の状況や建物の雰囲気も、現況とGoogleの画像では現況が異なっていました。「やっぱり足を運んでよかった」と思える瞬間でした。
ふと立ち寄った、以前ご相談をいただいた物件
現地確認の帰り道、ふと1年ほど前に売却相談をいただいた別の物件が、近くだったことを思い出しました。その物件は、他社様で媒介契約となり、私はご縁がありませんでしたが、その後どうなったのか少し気になって寄り道。
レインズには情報が出ていませんでしたが、現地の表札は変わらず…。「無事に売れたのかな？まだ売れていないのかな？」と考えながら、駅の近くでランチのお店を探しました。
高く売るための戦略を考える
ランチを食べながら、頭の中はずっと今回のご依頼のことでいっぱいです。「この立地なら、どんなアプローチが合うか？」
「広告の打ち出し方は？」
「高く売るために、どういう順序で動くべきか？」帰社後、近隣の成約事例・売出事例をしっかり調査し、机上査定報告書を作成しました。
「高く売りたい」を、実現したい
ご依頼者様が望んでいるのは、ただの売却ではなく、納得のいく“価格”での売却です。そのために、誠意を持って準備し、戦略を考え、提案する。
これが私にできる、プロとしての役割だと思っています。ご提出する査定書が、ご依頼者様にとって価値あるものになりますように。
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06月25日
世田谷区砧の店舗付き住宅の査定を行いました
今回は、ホームページ経由でご連絡をいただき、世田谷区砧にある店舗付き住宅の査定を行いました。
砧エリアの商店街沿いに位置しており、1階部分は現在テナントに賃貸中、2階部分は空室という構成の建物です。
2階は空室。ただし賃貸には一工夫が必要かも
2階へのアクセスは室内階段になっているそうなので、現状では2階だけを独立して貸すことが難しそうです。ただ、建物のお話を聞くと、
・表側にはシャッター
・裏側には玄関スペース
があるため、壁を設けて動線を分ければ、1階・2階それぞれを別の借主に貸すことも可能かもしれません。このように、リフォームの工夫次第で物件の利回りや収益性が大きく変わる可能性があるため、今回の査定ではその点をふまえて検討を行いました。
収益性の違いをふまえ、2つの査定価格を算出しました
今回は以下の2パターンで査定価格をご提示しました。
✅【現状のまま】1階のみ賃貸、2階は空室の状態
✅【動線を分けて活用した場合】1階＋2階ともに賃貸可能な場合こうすることで、「現時点で売る場合」と「少し手を加えてから売る場合」それぞれの価値を比較でき、売主様がご自身の方針や状況にあわせて判断しやすくなります。
私たちは、“売って終わり”ではなく、“どう売るか”をご提案します
店舗付き住宅や収益物件は、少しの工夫や視点の違いで価値が大きく変わることがあります。だからこそ、売主様の立場で「どの売り方が一番納得できるか？」を一緒に考えることを大切にしています。
ご相談は、電話でもLINEでも、お客さんが使いやす形で、お問い合わせくださいね。
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06月20日
葛飾区高砂の中古マンションの査定を行いました
今回はご紹介を通じて葛飾区高砂のワンルームマンションの査定をご依頼いただきました。投資用の区分マンションです。
まず行ったのは、物件共有サイトでのリサーチ。
同じマンション内で現在売り出されているお部屋があるかを確認すると、ちょうど一部屋だけ売出中の物件がありました。現時点での競合状況を把握することは、価格設定の第一歩になります。
過去の成約事例から、適正価格を読み解く
次に行ったのは、過去の成約情報の調査です。
約1年前に、同じ広さのお部屋が成約になっていた情報が見つかりました。しかも今回ご相談いただいたお部屋の方が、階数が上。つまり、日当たりや眺望、資産価値の面でも条件が良いと判断できます。
このような比較ができると、「最低でもこの価格では成約できるはず」という根拠が生まれます。
売主様に寄り添って、価格をご提案
こうした市場の状況と過去のデータを加味しながら、
売主様に対して、「少しでも高く売るためにはどうすればいいか？」という視点で、売出価格をご提案させていただきました。高く売るためには、単に価格を上げるのではなく、「根拠のある価格設定」「的確な販売戦略」「タイミングの見極め」この3つのバランスが重要だと考えています。
ご縁を大切に、誠実にご対応します
ご紹介でご相談いただいたこのご縁を大切にしながら、今後も売主様の立場に立って、丁寧にご対応をしていきたいと思っています。投資用の不動産も、居住用と同じく「信頼」が大切です。
安心して任せていただけるよう、引き続き誠意をもって取り組みます。ミカタ仲介 三軒茶屋本店
大越 琢弥 -
06月12日
世田谷区太子堂のビル査定を行いました
公式LINEからご相談をいただき、世田谷区太子堂にあるビルの査定を行いました。
ホームページを見てLINEでご連絡くださったのですが、オフィスの近くだったので、すぐに現地を下見へ。
実際に歩いてみると、駅からのアクセスも良く、人通りも多く、立地として、とても魅力的な場所です。
土地・建物・賃料収入をもとに査定
今回のビルは、テナントが入っている収益物件でしたので、
・土地の相場や建物の状態
・現在の家賃収入
・想定される利回り（収益性）
といった観点から、総合的に価格を算出しました。査定では「どのくらいで売れそうか」だけでなく、「収益物件として買う人がどう評価するか」という視点も大切になります。
査定は無料・売却はまだ迷っていてもOK
ミカタ仲介では、「いくらくらいで売れるのか知りたい」「売るかどうかはまだ決めていない」というご相談も大歓迎です。無理な営業は一切せず、売主様にとってベストな選択肢を一緒に考えるのが、私たちのスタンスです。
ご相談だけでも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。
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