不動産相続にかかる費用

相続で受け継いだ不動産の売却について、以下のような不安を感じる方は少なくありません。

「どのくらい費用がかかるのか分からない」
「手続きが複雑そうで不安」

実は、相続から売却まで、思っている以上にいろんな費用がかかります。

• 相続手続きの費用
• 売却時の費用
• 税金

「こんなにかかるの？」と驚かれるかもしれませんが、事前に知っておけば慌てずに対応できます。

ここでは、相続手続きから売却までにかかる費用を、具体的な金額も交えてお伝えします。費用を抑える工夫もあわせてご紹介しますので、参考にしてください。

不動産相続の手続きにかかる費用

家を売る前に、相続の手続きを終えておく必要があります。この手続きでは、以下の準備が必要です。

• 戸籍を集める
• 住民票を集める
• 名義を変えるための登記
  など。

書類をそろえるだけでも発行手数料がかかりますし、登記をお願いする場合は司法書士への報酬も必要になります。

ここでは、相続手続きでどんな費用が発生するのかをわかりやすくご紹介します。

不動産相続の手続きに必要な書類

家の名義を変えるには、「この人が相続する権利があり、みんなで話し合って決めました」と法務局に証明する必要があります。

そのために必要なのが、以下の2つです。

• 亡くなった方とあなたの身分がわかる書類
• 誰が何をもらうかを決めた書類

具体的には、いくつかの書類をそろえる必要があります。

必要書類	実費
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本	1通：約450円～750円
相続人全員の戸籍謄本	1通：約450円～750円
被相続人の住民票の除票または戸籍の附票	約300円～400円
不動産を相続する人の住民票	約300円
遺産分割協議書	–
印鑑証明書	1通：約300円
固定資産評価証明書	約400円～500円

書類集めは手間も時間もかかるため、できるだけ早めに準備を始めると安心です。

不動産相続の手続きを司法書士に依頼した場合の費用

家の名義変更を司法書士に頼むと、5万円から15万円ほどかかります。家や土地が1つだけなら安いですが、マンションや土地が複数あると少し高くなります。

手続きは自分でもできないことはありませんが、書類の準備や役所でのやり取りは思った以上に大変です。時間や手間を減らしたい方は、司法書士に任せることをおすすめします。

契約書類発行手数料

売買契約書などの書類を作るときには、1枚あたりおよそ300円の手数料がかかります。金額は不動産会社によって少し差がありますが、大きく変わることはほとんどありません。

登録免許税

登録免許税は、名義を変えるときにかかる税金です。

土地と建物では税率が違い、税率が軽くなる制度（軽減措置）もあります。

	土地	建物
基本税率	2.0%	2.0%
軽減税率	0.15%	0.3%

たとえば、価値が1,000万円の土地なら、軽減制度を使うと1万5,000円ほどです。支払いは収入印紙か、法務局にて現金での支払いもできます。

司法書士にお願いする場合は、事前におおよその金額を教えてもらえます。

抵当権抹消費用（ローンが残っている場合）

住宅ローンが残っている場合は、売る前に担保を外す手続きが必要で、1,000円の税金がかかります。ローンを払い終わっても自動で消えるわけではないので、必ず手続きをしましょう。

自分でおこなえば1,000円だけですが、司法書士にお願いする場合は1万円から2万円ほどかかります。

相続税

相続税は被相続人（亡くなった方）が亡くなってから10か月以内に計算して納める必要があります。ただし、遺産が一定の金額を超えた場合だけです。

計算手順は、以下のとおりです。

1. 法定相続人に確定
2. 遺産総額を把握
3. 相続税の課税対象額を計算
4. 課税対象額を法定相続分で分割
5. 税率と控除額を適用
6. 相続税の総額を算出
7. 相続税の総額を実際の分割割合で分割

計算は少し複雑なので、税理士に相談することをおすすめします。

相続した不動産を売却する際にかかる費用

相続手続きが完了したら、いよいよ不動産の売却です。

売るときにもいろいろな費用がかかるので、あらかじめ知っておきましょう。

譲渡所得税

家を売って利益が出たら、その利益に税金がかかります。税率は、家を持っていた期間によって変わります。

• 長期譲渡所得税（不動産を持っている期間が5年以上）…売却益×20.315％
• 短期譲渡所得税（不動産を持っている期間が5年未満）…売却益×39.63％

たとえば1,000万円の利益が出た場合、4年持っていたなら約396万円、6年なら約203万円の税金です。相続の場合は、亡くなった方が持っていた期間も含めて計算するので、多くの場合は長期扱いになり、税率が低くなります。

正確な金額を知っておきたい場合には、売る前に税理士に相談しましょう。

解体費用

古い家を壊して土地だけで売る場合は、100万円から300万円の費用がかかります。木造は安め、鉄筋コンクリートは高めです。

壊さずに家付きで売ることもできますが、更地のほうが買い手が見つかりやすく、高く売れる場合があります。

ハウスクリーニング費用

家をきれいにするハウスクリーニングは3万円から10万円ほどかかります。必須ではありませんが、きれいな方が早く高く売れやすいです。

ただし、解体予定や大規模リフォーム予定なら必要ありません。

測量費用

土地の境界をはっきりさせる測量は50万円から200万円ほどかかる場合もあります。隣との境界があいまいだとトラブルになる可能性があるので、測量しておくと安心です。

特に古い土地では境界がわかりずらくなっているケースがよくあります。測量することで買い手の安心感が増し、売却後のトラブル防止にもつながります。

ただし、以下の場合には改めて測量する必要はありません。

• 境界が明確
• 近い時期に測量をおこなっている

印紙税

売買契約書や遺産分割協議書には、売った金額に応じた収入印紙を貼ります。印紙は郵便局やコンビニで購入でき、貼ったあとは、印鑑やサインで消印をします。

印紙税は、売却金額によって異なりますので、以下を参考にしてください。

契約金額	本則税率	軽減措置の税率
1万円未満	非課税	非課税
1万円〜10万円	200円	200円
10万円〜50万円	400円	200円
50万円〜100万円	1,000円	500円
100万円〜500万円	2,000円	1,000円
500万円〜1,000万円	1万円	5,000円
1,000万円〜5,000万円	2万円	1万円
5,000万円〜1億円	6万円	3万円
1億円〜5億円	10万円	6万円
5億円〜10億円	20万円	16万円
10億円〜50億円	40万円	32万円
50億円以上	60万円	48万円
契約金額の記載のないもの	200円	200円

印紙を貼り忘れたり消印をしないと、税務署から指摘を受けることがあります。心配な場合は、不動産会社や司法書士に確認しましょう。

ミカタ仲介がいただく仲介手数料

ミカタ仲介の仲介手数料は、家が売れたときだけ発生する成功報酬です。ご相談や査定は無料。売却をお任せいただいても、売れるまでは費用はかかりません。

仲介手数料は「売却価格×3%+6万円」で計算されます。

たとえば3,000万円で売れた場合、手数料は105万6,000円（税込）です。売却価格が800万円以下の空き家や土地については、特例により33万円（税込）となります。

相続した不動産売却に関する特例

「税金を少しでも安くしたい」そう思いますよね。

実は、一定の条件を満たすことで税負担を大幅に軽くできる制度があります。制度を知っておくと、余計な税金を払わずに済むだけでなく、手元に残るお金も増やせます。

以下で2つの特例を紹介します。

取得費加算特例

払った相続税の一部を計算に入れて、売却時の税金を安くできる制度です。相続税を払ったあと、3年10か月以内に不動産を売る場合に使えます。

たとえば、家を1,000万円で売って500万円の利益が出たとします。普通なら500万円に税金がかかりますが、相続税を50万円払っていれば、その分を引いて450万円にできます。

ただし、期限を過ぎると使えず、手続きも少し複雑なので、早めに税理士へ相談しておくと良いです。

詳しくは国税庁のページにも載っていますが、分かりにくい場合はご相談ください。

居住用財産（空き家）を売ったときの特例

利益から最大3,000万円を差し引ける特例です。

この特例を使うには、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却すること、そしていくつかの条件を満たさなければなりません。

条件の詳細は、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」にまとめられています。もし内容がわかりにくいと感じたら、遠慮なくご相談ください。

不動産相続の費用について丁寧に説明します。

家の売却には、たくさんの費用がかかるものです。そして、かかる金額は家の状態や売却の流れによって大きく変わります。

「自分の場合はいくらかかるのか知りたい」という方は、どうぞお気軽にご相談ください。私たちはご相談・査定は無料でおこなっています。必要に応じて、税理士などの専門家もご紹介できますので、状況に合った進め方を一緒に考えていきましょう。