世田谷リアルエステートからの新着情報・ブログ紹介

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  10月19日

  🏡【訪問査定レポート】世田谷区鎌田のマンション｜自然と利便性が調和する魅力的な住環境

  📩 お問い合わせから訪問査定へ
  先日、ホームページよりお問い合わせをいただき、世田谷区鎌田のマンションの訪問査定を行いました。

  🚉 鎌田エリアの特徴
  鎌田は、東急田園都市線「二子玉川駅」からバス便でアクセスするエリア。駅からは平坦な道のりですが、多摩川のハザードマップに該当する地域でもあります。

  とはいえ、周辺には畑や自然が多く、ゆったりとした住環境が魅力。私自身、以前「センチュリー21　二子玉川店」に勤めていたこともあり、鎌田はとても思い入れのある、大好きなエリアです。

  🏢 今回査定したマンションのポイント
  今回訪問したのは1階のお部屋。水害リスクが気になるところですが、庭が道路より約1m高い位置にあり、一定の安心感があります。

  ・目の前が開けていて陽当たり良好
  ・天井高があり、室内の開放感も良好
  ・新婚さんや小さなお子様のいるご家庭にもぴったりな2LDK

  💡 査定の視点と販売戦略
  もちろん、どんな物件にもネックはあります。しかし、今回のマンションは魅力がそれを上回ると感じました。そのため、相場より少し高めの価格設定で売りに出しても良いと判断しました。

  他社様との比較検討もされるとのことでしたので、静かに選ばれるよう準備を整えていきたいと思います。

  ✨まとめ
  世田谷区鎌田は、自然と利便性が共存するエリア。今回のマンションも、そんな鎌田の魅力を存分に感じられる物件でした。今後も、地域に根ざした視点で、皆様の不動産選びをサポートしてまいります。
  
  ミカタ仲介　三軒茶屋本店
  大越　琢弥
   

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  10月17日

  世田谷区北烏山の土地の査定をしました。

  ホームページからお問い合わせをいただき、世田谷区北烏山の土地の査定に伺いました。

  まずはいつものように、現地の物件調査と、レインズでの成約事例の確認からスタートします。

  成約事例をもとに相場を算出し、査定対象の土地の坪数を掛け合わせて相場価格を算出。そこから、プラスマイナスの要素（立地・形状・道路条件など）を加味して、成約想定価格を導き出しました。

  訪問査定で感じたこと
  今回は、訪問でのご相談も承っていたため、机上査定報告書と物件資料を用意して、ご自宅へお伺いしました。

  お話を伺っていくうちに、その方が私自身と似たお悩みをお持ちであることが分かりました。

  私自身の体験談を交えながら、同じような思いを共有し、共感の多い時間になったと思います。

  「いろんな人の意見を聞きたい」とおっしゃっていました
  「いろんな人の意見を聞いてます」とおっしゃっていました。

  そのお気持ちはとても大切だと思います。一生に一度あるかないかの不動産売却。いろんな立場の人の意見を聞いて、ご自身で納得して判断することが何よりも大切だと思っています。

  少しでも心が軽くなったり、方向性が見えたり、新しい選択肢を考えるきっかけになれたなら、それだけでも十分です。

  「私でよければ、いつでもお呼びだてください。」

  そうお伝えして、穏やかな時間の中でお話を終えました。

  最後に
  今回のように、「いろんな人の意見を聞きたい」という売主様は本当に増えています。

  それは、「本当にこの判断でいいのか」を、大切にされているということ。私たちは、そんな方々の“第三の意見（セカンドオピニオン）”として、誠実にお手伝いできればと思っています。

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  10月12日

  【よくあるご相談】買取しか、方法はないのでしょうか？

  他社様と相談して「それって、本当なの？」と疑問が残った売主様が、弊社に「買取しか、方法はないのでしょうか？」というご相談をよくいただきます。

  弊社では、売主様にとって最善の判断をしていただくため、仲介と買取の両方のメリット・デメリットを丁寧にご説明して、仲介と買取の両方を考えていきます。

  仲介とは（相場で売る方法）
  仲介とは、売主様と弊社で媒介契約を結び、そこに住むエンドユーザー（実際に住む方）を、他の不動産会社とも協力して探す方法です。

  他社が買主様を見つけてくれた場合、
  弊社は仲介手数料を売主様からのみいただく形になります。
  
  自社で買主を見つけた場合は、
  弊社の仲介手数料は、売主様と買主（業者）の両方からいただく形になります。

  つまり、売主様と買主様の間を“つなぐ”のが仲介です。
  売主様にとっては、相場価格で売却できる可能性が最も高い方法です。

  買取とは（業者にすぐ売る方法）
  一方、買取も同様に媒介契約を結びますが、探す相手は「そこに住む方」ではなく、不動産買取業者です。

  買取業者は、購入後にリフォームや再建築、土地の分割などを行い建売住宅を新築して、再販売するのが目的です。

  そのため、買取業者さんは採算が取れるように、仕入れ価格（相場の70％前後）での購入になります。

  弊社の仲介手数料は、売主様と買主（業者）の両方からいただく形になります。

  仲介会社の「本音」
  仲介会社から見ると、
  ・仲介：手数料は売主様からのみ（片手）
  ・買取：売主様＋買主様の両方から（両手）
  となるため、同じ1件でも買取の方が会社の売上が高くなるのが現実です。
  
  なので、片手仲介になってしまう可能性のある仲介よりも、確実に両手数料になる買取にしたいのです。

  この構造が、不動産業界の“悪しき慣習”を生んでしまっています。

  売主様から見るとどうなのか？
  ・仲介 → 相場価格で売れる（時間はかかるが高値）
  ・買取 → 早く売れるが、価格は相場の約70％
  ですので、特別な事情がある場合を除けば、仲介の方が良いです。

  たとえば、
  ・すぐに現金化したい
  ・再建築不可や権利関係が複雑、事件事故など、一般流通が難しい物件は、買取が選ばれることもあります。

  大切なのは「順番」
  仲介で売却をした結果、買取になるのは良いと思いますが、仲介の可能性を試さずに、いきなり買取になるのは、違うと思っています。

  売主様の利益を第一に考えるなら、
  まずは「相場で売れる可能性」をしっかり確認した上で、
  その後に買取という選択肢を検討すべきです。

  ミカタ仲介の考え方
  弊社「ミカタ仲介」は、
  売主様の利益を最優先に考える売却の“味方”です。

  仲介と買取の両方をきちんと説明した上で、
  お客様にとって一番納得のいく選択をしていただく。

  それが、私たちのスタンスです。
  
  本当はどうなの？と疑問を感じたら、ぜひセカンドオピニオンでご相談にいらしてください。不動産の「本当」をお伝えします。
  
  ミカタ仲介　三軒茶屋本店
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  10月10日

  梶が谷を歩いて思う、不動産の“本当”

  私の自宅は、東急田園都市線「梶が谷」駅から徒歩10分ほどのところにあります。毎朝と夜、黒柴のじろうと一緒に近所を散歩するのが日課です。

  最近は特に、新築の建売住宅が増えました。
  古い家が取り壊されて、次々と新しい住宅が建っていく。
  まさに「街の新陳代謝」が進んでいるなと感じます。

  新しい家が建つことは良いこと。でもその裏で…
  もちろん、古い建物が新しくなるのは、地域にとって良いことです。
  ただ一方で、その裏側には「古屋付きの土地を買取業者に売っている売主様」が多い現実もあります。

  一般的に、買取価格は相場の約70％。
  たとえば相場が5,000万円の土地なら、3,500万円で買い取ってもらうイメージです。

  もし「急いで現金化したい」「相続で手間をかけたくない」といった事情があるなら、買取という選択肢は十分に価値があります。

  でも、もしその売却が“仕向けられたもの”だったら？
  問題は、「売主様の事情」ではなく、「仲介会社の事情」で買取に回されてしまうケースです。

  本来なら、エンドユーザー（実需の買主）に相場で売れる物件を、仲介会社が売上やスピードを優先して、買取業者に卸してしまうことがあるのです。

  つまり、売主様は相場で買ってもらう可能性を試さずに、相場価格よりも安く売らされている可能性があるということです。

  不動産売買の「本当」を知ってほしい
  私はいつも思います。「売主様みんなが、不動産売買の“本当”を知って、自分にとって一番良い選択をしているなら、それでいい」と。

  でも、もし誰かが“知らないうちに”損をしていたら…。
  それだけは、見過ごしたくない。
  
  だから私は、ミカタ仲介として、
  売主様の味方で「本当のことを伝える」ことにこだわっています。

  最後に
  悪意ある不動産会社の都合で、売主様が安く売らされていないことを願ってやみません。

  不動産の売り方にも、本当の選択肢があります。
  もし少しでも「これって本当に正しいのかな？」と思ったら、
  セカンドオピニオンとして、ぜひ弊社にご相談ください。
  
  不動産売買の「本当」をお伝えします。
  
  ミカタ仲介　三軒茶屋本店
  大越　琢弥

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