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世田谷リアルエステートからの新着情報・ブログ紹介
世田谷リアルエステートが、不動産に関する新着情報や、不動産に関するお得な情報を公開しているページです。不動産のプロであるスタッフが、プロだから知っている知識を盛り込んだブログも随時更新中なので、お時間があるときに読んでみてください。
世田谷リアルエステートでは、お客様のご事情と希望を第一に考えた提案をしていきます。不動産売却を検討している方は、ぜひ新着情報をチェックしたり、ブログの内容を参考にしてみたりしてください。
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06月27日
相続登記の義務化とは？罰則や期限をわかりやすく解説
「相続登記って義務になったの？」と聞かれるようになりました
今までは、相続した不動産の名義を変えずに放置していても、特に罰則はありませんでした。ですが、2024年4月から法律が変わり、相続登記が義務化されました。
この記事では、
・なぜ義務化されたのか
・いつまでにやればいいのか
・やらなかった場合の罰則
を、できるだけ分かりやすくお伝えします。そもそも「相続登記」とは？
相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物を、相続人の名義に変更する手続きのことです。たとえば、「実家が親名義のまま」「祖父名義の土地が放置されている」そんな状態を放っておくと、いざ売るにも貸すにも何もできません。
義務化の背景｜“空き家”と“所有者不明土地”の増加
これまで相続登記をしていない土地が増え続け、
・所有者がわからず活用できない土地
・空き家が放置される原因
・公共事業が進まない
などの問題が深刻化していました。
そこで国は、不動産の所有者を明確にするために相続登記を義務化したのです。義務化の内容｜期限と罰則は？
2024年4月1日以降に相続が発生した場合、相続が発覚してから「3年以内」に登記しなければなりません。仮にこれを怠ると…
✅ 正当な理由がなく期限を過ぎた場合、
10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。過去の相続にも適用されるの？
はい、過去の相続（何十年も前のもの）にも適用されます。ただし、2024年4月1日時点でまだ登記がされていない場合は、そこから3年以内（＝2027年3月末まで）に手続きが必要です。
登記をしないと困ること
・売却・賃貸・リフォームなどが一切できない
・相続人の誰かが認知症・死亡していた場合、話が進まなくなる
・家族間で揉めるきっかけになる
・将来的に数十人の共有名義になる可能性も放っておいても良いことは一つもありません。
むしろ、早く動いた人ほど負担が少なく済みます。登記は誰に頼めばいいの？
相続登記は、司法書士が専門です。
必要書類をそろえて依頼すれば、1ヶ月ほどで名義変更が完了するケースが多いです。費用の目安は10万円前後です。（ケースによる）
「遺産分割が決まっていない」など複雑な場合も、まずは相談してみることが大切です。お声がけいただければ、信頼できる司法書士さんをご紹介いたします。私たちは、登記の相談から売却までトータルでサポートしています
ミカタ仲介では、
・司法書士や税理士との連携
・空き家の現地確認や簡易査定
・「売る or 貸すor残す」の判断材料のご提供
など、ただの名義変更だけでなく、その後の不動産活用も含めたご相談を無料でお受けしています。まとめ｜“後回し”が一番のリスクになる時代に
これまでは「いつかやればいい」だった相続登記。
これからは「期限がある手続き」になりました。でも焦らなくて大丈夫です。
大切なのは、まず状況を知って、一歩を踏み出すこと。「そもそも何をすればいいのか分からない」
そんな状態でも、丁寧にお話を伺います。
ご相談だけも構いません。お気軽にご相談ください。ミカタ仲介 三軒茶屋本店
大越 琢弥
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フリーダイヤル：0120-866-992📩 LINEでも気軽にご相談いただけます
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06月26日
実家を相続したけど、売るか貸すかで悩んだときの判断ポイント
実家を相続。でも「売るか貸すか」で迷う…
親から実家を相続したあと、多くの方がぶつかるのがこの悩みです。
・思い出があるから手放したくない
・でも空き家のままでは固定資産税や管理費がかかる
・とりあえず貸せばいいのかな…？今回は、そんなときに冷静に判断するためのポイントをまとめました。
売却のメリット・デメリット
【メリット】
・一度でまとまったお金が入る
・管理や維持の手間から解放される
・将来のトラブルや老朽化リスクを回避できる【デメリット】
・実家を手放すことへの寂しさがある
・将来住む選択肢を失う賃貸のメリット・デメリット
【メリット】
・家賃収入が得られる（資産として活用できる）
・売らずに残すことで“親の思い出”を守れる
・相続税対策になるケースもある【デメリット】
・空室リスクや修繕、管理の手間がかかる
・借主とのトラブルリスクもゼロではない
・古い家は借り手が見つかりにくいことも
・事故や事件が発生する可能性がある判断ポイント１｜家族の将来で使う可能性があるか？
「数年後、自分が住むかもしれない」
「子どもが戻ってきて住む予定がある」
そういった可能性がある場合は、無理に売却しないという選択もあります。ただし、何年も空き家のまま放置してしまうと、建物が劣化して使えなくなるリスクもあるので注意が必要です。
判断ポイント２｜賃貸ニーズがある立地かどうか？
駅から遠い場所や築年数が古い家は、借り手がつきにくい傾向があります。さらに、間取りや設備が今のニーズと合っていないと、リフォーム費用もかかります。「貸せば毎月収入になる」と考えていても、実際は管理コストや空室リスクの方が上回ることもあるので、慎重に判断しましょう。
判断ポイント３｜空き家のまま放置するリスクは大きい
「まだ決めきれないから、そのままで…」
これは一番よくないパターンです。長期間空き家にしておくと、
・老朽化や雨漏り
・草木や害虫の発生
・放火や住みつき
・特定空家に指定されて固定資産税が大幅に上がる
といった問題が出てくる可能性があります。判断ポイント４｜お金の話も忘れずに
売却すると「譲渡所得税」がかかることがありますが、条件によっては3,000万円の特別控除が使える場合もあります。貸す場合は、家賃収入に対して所得税や修繕費などの経費が発生します。
「どちらが得か」は、物件の価値・立地・将来の使い方などによって大きく変わるため、試算してみるのが確実です。私たちは、売る・貸すのどちらも“中立な立場”でご提案します
どちらが正解かは、ご家族ごとに違います。
だからこそ私たちは、ただ「売りましょう」と勧めるのではなく、
・立地に合った活用法
・賃貸に出す場合の相場
・売却する場合の想定価格
・今後かかるコストと収入の比較こうした情報をわかりやすく整理して、「納得の判断」ができるようにお手伝いします。
まとめ｜「今すぐ決めなくてもいい」でも「情報は持っておく」
売るか貸すかは、人生でも大きな判断です。
でも、動けるうちに情報を集めておくだけでも、あとで「やっておいてよかった」と思えるはずです。迷っている段階でも、お気軽にご相談ください。
ご相談の上、「売らない」「貸さない」でも構いません。
決断することが大事だと思います。
ミカタ仲介 三軒茶本店
大越 琢弥📞 お電話でのご相談もどうぞ
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06月25日
世田谷区砧の店舗付き住宅の査定を行いました
今回は、ホームページ経由でご連絡をいただき、世田谷区砧にある店舗付き住宅の査定を行いました。
砧エリアの商店街沿いに位置しており、1階部分は現在テナントに賃貸中、2階部分は空室という構成の建物です。
2階は空室。ただし賃貸には一工夫が必要かも
2階へのアクセスは室内階段になっているそうなので、現状では2階だけを独立して貸すことが難しそうです。ただ、建物のお話を聞くと、
・表側にはシャッター
・裏側には玄関スペース
があるため、壁を設けて動線を分ければ、1階・2階それぞれを別の借主に貸すことも可能かもしれません。このように、リフォームの工夫次第で物件の利回りや収益性が大きく変わる可能性があるため、今回の査定ではその点をふまえて検討を行いました。
収益性の違いをふまえ、2つの査定価格を算出しました
今回は以下の2パターンで査定価格をご提示しました。
✅【現状のまま】1階のみ賃貸、2階は空室の状態
✅【動線を分けて活用した場合】1階＋2階ともに賃貸可能な場合こうすることで、「現時点で売る場合」と「少し手を加えてから売る場合」それぞれの価値を比較でき、売主様がご自身の方針や状況にあわせて判断しやすくなります。
私たちは、“売って終わり”ではなく、“どう売るか”をご提案します
店舗付き住宅や収益物件は、少しの工夫や視点の違いで価値が大きく変わることがあります。だからこそ、売主様の立場で「どの売り方が一番納得できるか？」を一緒に考えることを大切にしています。
ご相談は、電話でもLINEでも、お客さんが使いやす形で、お問い合わせくださいね。
ミカタ仲介 三軒茶屋本店
大越 琢弥
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06月23日
親が認知症になる前にやっておくべき不動産対策とは？
「まだ元気だから大丈夫」…と思っていませんか？
親が高齢になってきて、
・空き家になっている実家
・賃貸中の古アパート
・名義だけが親のままの土地そういった不動産を持っている場合、
“認知症になる前”にやっておくべき対策があります。なぜなら…
✅ 一度、認知症と診断されると「不動産が動かせなくなる」からです。認知症になると、どうなるの？
認知症になると「本人の意思確認」ができなくなります。
不動産の売却・名義変更・賃貸契約などの手続きには、
すべて“本人の判断能力”が求められます。つまり、たとえ家族であっても…
・勝手に家を売ることはできない
・銀行の口座も自由に使えない
・アパートの管理や賃貸契約の更新も困難に
このように、不動産が“凍結状態”になってしまいます。じゃあ、成年後見制度を使えばいいのでは？と思った方へ
たしかに、認知症の親に代わって手続きを行う制度として、
「成年後見制度」があります。でも実際には…
・家族でも後見人に選ばれないケースがある
・売却や運用には家庭裁判所の許可が必要
・費用が高く、煩雑な報告義務が一生続く
・相続対策として柔軟に動けなくなる
など、使い勝手が悪い場合があるとして知られています。認知症になる前にできる３つの対策
✅① 不動産の名義・状況を“家族で共有”しておく
「どこに不動産があるのか」「誰の名義か」「活用されているか」
これを家族で把握しておくだけでも、スムーズな判断につながります。✅② 必要に応じて、親の名義を整理しておく
・今後使わない不動産
・相続で揉めそうな共有持分
・古くて将来の負担になりそうな建物
こういったものは、元気なうちに売却・贈与などで整理することも選択肢のひとつです。✅③ 「家族信託」や「遺言書」を検討する
最近は、「家族信託」を使って子どもが親の代わりに不動産を管理・売却できる仕組みも増えています。また、遺言書があるだけで、将来のトラブルを大きく減らすことができます。相続が争続で揉めないように
だからこそ、元気なうちに「どうするか」を親と話し合い、
動けるうちに準備しておくことの大切さを、身をもって実感しています。「今すぐ売るかどうか」は置いておいても、
“判断できるうち”に話し合えるかどうかが最大のポイントなんです。まとめ｜“まだ大丈夫”が一番キケン
親が認知症になってからでは、不動産は“動かしたくても動かせない資産”になってしまいます。
・家族で情報を共有すること
・必要に応じて名義を整理しておくこと
・信託や遺言などで将来に備えること
これらの対策は、いざという時に家族を守ってくれる準備になります。私の一番の願いは、「家族で揉めないこと」です。
きっと、親もそう願っているはずです。
誰もが望むのは、「大切な人たちが争わずに過ごすこと」。だからこそ、
元気なうちにできる準備や話し合いをしておくことで、
その想いを“形”にしていくことができるんだと思います。
ご相談だけでも構いませんので、
公式LINEから、お気軽にご相談ください。
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06月20日
葛飾区高砂の中古マンションの査定を行いました
今回はご紹介を通じて葛飾区高砂のワンルームマンションの査定をご依頼いただきました。投資用の区分マンションです。
まず行ったのは、物件共有サイトでのリサーチ。
同じマンション内で現在売り出されているお部屋があるかを確認すると、ちょうど一部屋だけ売出中の物件がありました。現時点での競合状況を把握することは、価格設定の第一歩になります。
過去の成約事例から、適正価格を読み解く
次に行ったのは、過去の成約情報の調査です。
約1年前に、同じ広さのお部屋が成約になっていた情報が見つかりました。しかも今回ご相談いただいたお部屋の方が、階数が上。つまり、日当たりや眺望、資産価値の面でも条件が良いと判断できます。
このような比較ができると、「最低でもこの価格では成約できるはず」という根拠が生まれます。
売主様に寄り添って、価格をご提案
こうした市場の状況と過去のデータを加味しながら、
売主様に対して、「少しでも高く売るためにはどうすればいいか？」という視点で、売出価格をご提案させていただきました。高く売るためには、単に価格を上げるのではなく、「根拠のある価格設定」「的確な販売戦略」「タイミングの見極め」この3つのバランスが重要だと考えています。
ご縁を大切に、誠実にご対応します
ご紹介でご相談いただいたこのご縁を大切にしながら、今後も売主様の立場に立って、丁寧にご対応をしていきたいと思っています。投資用の不動産も、居住用と同じく「信頼」が大切です。
安心して任せていただけるよう、引き続き誠意をもって取り組みます。ミカタ仲介 三軒茶屋本店
大越 琢弥 -
06月16日
弊社専任物件のご紹介【代沢４丁目 売地】
本日は、弊社専任媒介で売却をお任せいただいている、世田谷区代沢４丁目の売地のご紹介です。
田園都市線の三軒茶屋駅から徒歩１４分、淡島通りを越えた住宅街にあります。北側公道に面していて、東側公道に抜ける通路もある、有効宅地面積約48.88坪の土地です。
第一種中高層住居専用地域にあるので、容積率上は約258㎡の建物が建築可能です。北側道路にインナーガレージを設けて、東側の通路を活用すれば、２方向から出入りが出来るようになります。
バイク好き・車好きな方、いかがでしょうか？
また、２世帯住宅や賃貸併用住宅にもお勧めです。
北側と東側からアクセスできるので、別々の玄関が造りやすいです。代沢で大型の建物の広さが必要な方、いかがでしょうか？
詳細は下記をクリックしてをご覧ください。
【代沢４丁目 売地】建物参考プランの送付や資料請求、詳細のご質問、購入のご相談等は、公式LINEよりお気軽にお問い合わせください。
https://lin.ee/8yrAk3Sよろしくお願いいたします。
ミカタ仲介 三軒茶屋本店
大越 琢弥 -
06月15日
家を売って得たお金に税金はかかるの？
「家を売ったら、いくら手元に残りますか？」というご質問をよくいただきます。
たとえば、物件が5,000万円で売れたとしても、
その5,000万円がすべて“手残り”になるわけではありません。なぜなら…
✅ 売却によって得た利益に対して、税金がかかる場合があるからです。利益が出た場合、「譲渡所得税」がかかります
家を売ったときにかかる税金は、売れた金額そのものではなく、最終的に残った利益（プラス分）に対してかかります。この利益のことを税務上では「譲渡所得（じょうとしょとく）」と呼びます。【譲渡所得の計算式】
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（購入価格＋諸費用＋リフォーム費用など）そして、この譲渡所得がプラスになった場合に、
「譲渡所得税」という税金がかかってきます。税率はいくら？所有していた年数で変わります
所有期間 税率（所得税＋住民税＋復興税）
5年以下（短期） 約39%
5年超（長期） 約20%
ちなみに、相続で家を引き継いだ場合は、被相続人（親など）が取得してからの期間を引き継ぐため、多くの場合は「5年超（長期）」として扱われます。
実は、多くの方が“税金がかからない”理由
家を売ったら必ず税金がかかるわけではありません。
条件によっては、大きな控除や特例が使えるケースがあるからです。✅① 自宅の売却なら「3,000万円の特別控除」
ご自身が住んでいた家を売った場合、
最大で3,000万円の利益まで非課税にできる制度です。✅② 相続した空き家にも使える控除
親が一人で住んでいた実家を、相続後に売却した場合などには、
一定の条件を満たすことで、3,000万円の特別控除が適用されるケースがあります。✅③ 所有期間10年超なら「軽減税率」も
長く住んでいた家を売却する場合、
利益にかかる税率をさらに低くできる制度もあります。「実際に自分はいくら税金がかかるの？」という方へ
これは本当にケースバイケースです。
物件の購入価格やリフォーム費用、どの控除が使えるかなど、
一つひとつ確認する必要があります。ミカタ仲介では、税理士などの専門家とも連携しながら、
・売却前のシミュレーション
・控除の確認
・確定申告サポートのご案内
なども行っていますので、ご安心ください。まとめ｜“売ったあと”に後悔しないために
家を売るときは、価格や時期だけでなく、
税金のこともセットで考えることがとても大切です。事前に正しい知識を得ていれば、
「あとで知って損した…」ということも防げます。そして、多くの方は実際には「そこまで税金はかからない」ケースがほとんどです。
まずは一度、情報を整理してみることから始めてみてください。
ミカタ仲介 三軒茶屋本店
大越 琢弥
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06月14日
空き家は解体したほうが売れる？残したほうがいい？
よくあるご相談：「この家、壊してから売ったほうがいいですか？」
相続で空き家を引き継いだ方から、よくいただくご相談です。
・古いし、見た目も良くないから…
・このままじゃ買い手が見つからなそう…
・解体して更地にしたほうが売れるのでは？たしかに、建物が古かったり使えない状態だと、「解体してスッキリさせたほうが売れそう」と思う方は多いです。でも実は、必ずしも解体すれば売れるとは限りません。
解体すると売りやすくなるケース
✅ 建物が著しく老朽化していて、買主が再利用できない場合
✅ 「土地」として売った方が、需要が明らかに高いエリア
✅ 再建築不可ではない、人気の住宅地エリア
✅ 見た目や衛生的に問題があり、放置するほど近隣に迷惑がかかる状態
→ この場合は、解体することで印象もよくなり、買主の幅も広がります。でも、解体するとデメリットも…
❌ 固定資産税が上がる
住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」があり、固定資産税が6分の1程度に抑えられています。でも、建物を壊して更地にするとこの特例が外れ、税金が大幅に上がります。❌ 解体費用がかかる（100万〜200万円以上）
築年数・構造・立地によっては、解体費用が高額になることも。
先にお金を出しても、希望額で売れない可能性があります。❌ 「建て替えが難しい土地」だった場合、損をすることも
・再建築不可
・セットバックが必要
・建蔽率・容積率の制限が厳しい
などの場合、「古家付き」として残しておいた方が、買主にとって有利なケースもあります。つまり「一概に解体が正解」とは言えません
解体するかどうかは、その土地の条件、建物の状態、買主のニーズ、そして税金まで含めた総合判断が必要です。私たちのご提案：まずは“現地調査＋査定”を
ミカタ仲介では、
・建物の再利用可否
・解体の要否
・土地の法的条件（再建築・接道・建蔽率など）
・買主の需要がどこにあるか
などを総合的に確認したうえで、「解体したほうが得か」「残したほうが売れるか」を正直にお伝えします。まとめ｜壊す前に、相談してください
解体するかどうかは、大きなお金が動く判断です。
そして、一度壊してしまったら元には戻せません。だからこそ、まずは現地を確認し、しっかりと価値を把握することが大切です。もちろん、ご相談は無料・秘密厳守で承っております。
ご相談だけでも構いませんので、お気軽にLINEください。
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06月12日
世田谷区太子堂のビル査定を行いました
公式LINEからご相談をいただき、世田谷区太子堂にあるビルの査定を行いました。
ホームページを見てLINEでご連絡くださったのですが、オフィスの近くだったので、すぐに現地を下見へ。
実際に歩いてみると、駅からのアクセスも良く、人通りも多く、立地として、とても魅力的な場所です。
土地・建物・賃料収入をもとに査定
今回のビルは、テナントが入っている収益物件でしたので、
・土地の相場や建物の状態
・現在の家賃収入
・想定される利回り（収益性）
といった観点から、総合的に価格を算出しました。査定では「どのくらいで売れそうか」だけでなく、「収益物件として買う人がどう評価するか」という視点も大切になります。
査定は無料・売却はまだ迷っていてもOK
ミカタ仲介では、「いくらくらいで売れるのか知りたい」「売るかどうかはまだ決めていない」というご相談も大歓迎です。無理な営業は一切せず、売主様にとってベストな選択肢を一緒に考えるのが、私たちのスタンスです。
ご相談だけでも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。
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06月12日
親の家を相続したけど…兄弟と揉めないために必要なこと
「うちは仲がいいから、大丈夫」と思っていませんか？
親が亡くなり、実家をどうするか。
兄弟姉妹で話し合うことになるとき、多くの人が最初にこう言います。
「うちは揉めるような家族じゃないから大丈夫です」でも、実際に“揉めてしまう”のは、こうしたご家庭が多いんです。この記事では、なぜ相続で兄弟が揉めてしまうのか、その理由と、事前にできる対策をわかりやすく解説します。
なぜ「実家の相続」で兄弟は揉めるのか？
✅① お金ではなく「気持ち」のぶつかり合い
「自分は介護してきたのに、兄は何もしてこなかった」
「同居してたからって、財産を多く取るのは不公平」
相続トラブルの多くは、“感情”の問題です。✅② 不動産は「分けにくい財産」
現金と違って、家は分けられません。
兄弟3人で相続した場合、こうなります
・誰か1人が住む or 売却
・住んだ人が他の兄弟に代償金を払う必要がある
・売却しようとしても価格に不満が出る
・1人が反対して話が進まない
→ 結果、「争族」になる。揉めないために、いますぐできる3つの対策
✅対策①｜必ず“書面で”共有する
「口頭で話したから大丈夫」は危険です。
一度全員で集まって、“誰がどの割合を相続するのか”を【書面化】しておきましょう。可能なら司法書士や税理士など専門家を交えるのがおすすめです。✅対策②｜感情の整理と「想い」の共有を
遺産分割は、金額の問題ではなく「心の整理」の問題です。「誰が一番親に尽くしたか」という“思い出の点数争い”に発展しないよう、それぞれの立場を尊重する話し合いを心がけましょう。✅対策③｜「売却前提」で話すとスムーズに
「誰が住むか？」よりも、「一度売却前提で話そう」とした方が、議論がまとまりやすいです。
→ 現在の売却価格を査定して、 それを基準に分配方法や選択肢を話し合うことで、 感情論より“数字ベース”で冷静に考えられます。
✅対策④｜親が“元気なうちに”遺言書を作ってもらう
実はこれが最大の予防策です。
・「この家は○○に相続させる」と明記しておくことで
→ 争いが起きにくくなります。たとえ兄弟全員が納得していたとしても、文書として残っていないと意味がありません。公正証書遺言としてきちんと残しておくことで、
亡くなった後の手続きが圧倒的にスムーズになります。私自身も、実は相続で兄弟と揉めた経験があります
「売主様の味方でありたい」
──そう思うようになったのは、自分がかつて身内で揉めた当事者だったからです。大切な人を失った後、さらに家族がギクシャクしてしまうことが、どれほどつらいか。それを知っているからこそ、私は「相続後の不動産の相談」には、感情も含めて丁寧に寄り添うようにしています。
まとめ｜不動産相続は、“感情とお金と書類”のミックス問題
「家族だから大丈夫」は、残念ながら根拠になりません。だからこそ、元気なうちに遺言書を作っておく。亡くなった後は、数字と書類と専門家を味方につける。それが、家族の関係を守る一番の近道です。
ぜひ揉めずに、相続を終えて欲しいと願います。
そして、その為のお手伝いをしたいです。
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